Ипотечный рынок может охладиться по нескольким причинам: если снизится спрос на жилье, вырастут процентные ставки по кредитам или станут жестче требования к заемщикам.
В пресс-службе ЦБ пояснили «Газете.Ru», что немного затормозить рынок в 2024 году помогут повышение в России первоначального взноса по льготной ипотеке до 30% (в сентябре минимальный первоначальный взнос по всем программам с господдержкой вырос до 20%, а в декабре только по «Льготной ипотеке» — до 30%) и так называемых макропруденциальных надбавок для банков, выдающих жилищные кредиты (ЦБ применяет макропруденциальные надбавки для ипотеки с 2019 года: при выдаче займа банк должен оценить его уровень риска и в зависимости от этого создать дополнительный капитал. Чем выше надбавки, тем больший запас капитала требуется банкам для одобрения кредитов. Например, для тех, кто отдает за кредит более 80% своего дохода и чья квартира не в залоге банка, надбавки составят от пяти до девяти. Девять сейчас — максимальное значение надбавки. Она означает, что при расчете нормативов достаточности капитала каждые 100 рублей ипотечного кредита будут «стоить» банку как 900 рублей).
«Основной эффект на рыночный портфель ипотеки будет оказывать повышение ключевой ставки (15 декабря ЦБ повысил ключевую ставку в пятый раз подряд — на 100 базисных пунктов, до 16% годовых). С учетом этих факторов и предположений, что основная широкая программа — льготная ипотека — прекратит действие 1 июля, в этом году мы ждем более сбалансированного роста ипотеки — от 7% до 12%», — отметили в пресс-службе ЦБ.
По данным регулятора, в 2022 году рынок жилищных кредитов в России вырос на 17,7%. ЦБ ожидает, что по итогам 2023 года рост российского ипотечного рынка составит от 24% до 27%, а в 2025 и 2026 годах — от 10% до 15%.
«Условия по ипотечным кредитам, в том числе по льготным, уже в достаточной мере ужесточены. С октября 2023 года объемы выдач новой ипотеки падают. Если в сентябре объемы достигли почти 1 трлн рублей, то в ноябре этот показатель опустился до 726 млрд рублей. Скорее всего по результатам декабря также увидим дальнейшую корректировку. Тем не менее значительный объем выдаваемой ипотеки все еще стимулируют льготные программы: иногда они комбинируются с поддержкой от банков и застройщиков, которые стремились продать больше жилья до конца года», — пояснил «Газете.Ru» вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков.
Что такое ипотека с господдержкой С 2018 года в России действует ряд ипотечных программ с государственной поддержкой. В основном они распространяются либо на строящееся жилье, либо на готовое, но от застройщика.
Есть семейная, дальневосточная, сельская, военная ипотеки и программа для IT-специалистов. Кроме того, в некоторых регионах есть ипотечные программы поддержки бюджетников: врачей и учителей.
Ставки по семейной ипотеке составляют в среднем 6%, по IT-ипотеке — 5%.
В 2020 году, во время пандемии COVID-19, спрос на жилье упал, а застройщики были на грани банкротства. Тогда президент России Владимир Путин поручил ввести в стране льготную ипотеку.
Изначально ипотечный кредит по ней выдавался россиянам под 6,5% годовых для покупки квартиры в новостройке. Условия по льготе менялись несколько раз, а ставка выросла до 8%.
Первоначальный взнос по программе в сентябре 2023 года вырос с 15 до 20%, в декабре — до 30%.
Максимальный размер льготного кредита по ипотеке с господдержкой на новостройки в декабре сделали одинаковым для всех регионов — 6 млн рублей. Ранее в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях верхним пределом кредита были 12 млн рублей.
Некоторые банки в январе начали ограничивать выдачу льготной ипотеки. Они будут выдавать кредиты только тем, кто покупает жилье у застройщиков — партнеров банков. Например, Совкомбанк повысил первоначальный взнос до 50% по госпрограммам, включая льготную ипотеку под 8% и семейную ипотеку под 6%.
На вторичном рынке россияне стремились взять ипотеку до новых повышений процентных ставок вслед за ключевой ставкой. После того, как она была увеличена до 16%, рыночные ставки по ипотеке выросли до 16-25%.
Когда подешевеют квартиры
По словам директора департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светланы Бардиной, меры властей могут привести к уменьшению цен на квартиры исключительно в массовом сегменте и бизнес-классе.
Экономист, директор по коммуникациям BitRiver Андрей Лобода ожидает уменьшения цен на новостройки не раньше октября-ноября 2024 года.
Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов подчеркнул, что и собственники вторичных квартир неохотно снижают цены при продаже.
«Тем не менее, в среднем стоимость в объявлениях сокращается на 100 тыс. рублей каждую неделю. В результате к концу 2024-го мы можем увидеть снижение цен на 15% год к году. Цены пойдут вверх только после снижения ключевой ставки», — спрогнозировал Сырцов.
Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Евгений Миронюк добавил, что продавцы «вторички» предпочтут временно убрать лоты из продажи вместо того, чтобы снижать цены.
«То, что заставит их вновь выводить квартиры в продажу, — потенциальное смягчение монетарных условий ЦБ и, соответственно, снижение ипотечных ставок. Если существенного уменьшения ставок в экономике во втором полугодии 2024 года не произойдет, вторичный рынок ответит явным снижением цен. Впрочем, эффект может проявиться и раньше, в «низкий» летний сезон», — подчеркнул Миронюк.
Будут ли покупать квартиры
Директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова ожидает, что снизятся спрос россиян на ипотеку и число сделок в России в 2024 году.
«Россияне будут менее активно покупать квартиры в кредит, прежде всего вторичные. Особенно это скажется на рынках жилья крупных городов, где уровень цен высокий. А высокие ставки по ипотеке на «вторичке» кардинально снизят число сделок с заемщиками кредитов и частных владельцев квартир.
Кроме того, быстро накопить суммы, недостающие на первоначальный взнос по льготному кредиту на новостройки, удастся немногим россиянам, которые ранее рассчитывали на затраты вдвое меньше», — отметила эксперт.
Кандидат экономических наук, доцент кафедры финансов устойчивого развития РЭУ им. Г. В. Плеханова Мария Ермилова уверена, что спрос на ипотеку в России начнет сокращаться уже в первом квартале этого года.
Доцент кафедры «Государственное и муниципальное управление» Финансового университета Константин Харченко предположил, что люди будут продавать вторичные квартиры, чтобы улучшить свои жилищные условия и взять в ипотеку новостройку. Войлуков не рекомендовал принимать подобные решения быстро.
«Квартира — не финансовый инструмент и не лучший объект для финансовых спекуляций. Нужно спокойно все просчитать, и главное — определить цель такого решения. Речь идет об улучшении собственных жилищных условий, переезде в другой район или город, или новом жилье. Нужно просчитать ставки аренды и платежи по собственной квартире. И только после этого принимать решение о покупке недвижимости», — напомнил Войлуков.
По мнению Лободы, в случае принятия подобного решения выгоднее сначала взять льготную ипотеку, пока действует программа, а потом продать вторичное жилье.
«Покупатели вторичных квартир будут ждать снижения цен. Лучше приобрести новую квартиру по льготной ипотеке, когда цены на новостройки упадут, одновременно продать имеющееся жилье на вторичке и ипотеку погасить», — посоветовал он.
Покупка вторичной квартиры сейчас оправданна наличными и в случае, если нужная сумма есть, заключил Сырцов.
